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左小蕾的博客

银河证券首席经济学家

 
 
 

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银河证券首席经济学家

左小蕾,银河证券首席经济学家 1992年8月,获得美国伊里诺依大学( Univ. of Illinois at Urbana-champaign) 博士学位( 国际金融, 经济计量学)。

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市场规律不容违反  

2010-04-08 09:47:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  大多数发展商和房地产投资人总希望房价会涨。可买可不买房的人希望房价会跌。真正所谓“刚性需求”的人群,比如农民工,比如城镇化过程的“准城镇新居民”,根本对房价涨跌不敏感,因为已无法奢望房价跌到值得他们关注的水平。所以,对于“房价”不能想当然。盲目笼统地讨论房价涨还是跌,会把房地产市场推向危险的境地。房地产市场的发展切忌违反其自身的内在规律。

  第一个规律,房价应与收入水平相适应。房价从长期来说一定会上涨,但是房地产市场价格存在两大禁忌:要与收入水平相匹配,不能大规模出现空置率。对前者,月供水平是重要指标,国内房屋月供安全水平,银行设在50%,国外设在40%。2009年国内月供平均上升到近80%的,超过安全线60%。对后者,月租是主要指标,若低于银行按揭利息,就说明房屋空置率高。

  第二个规律,巨大房地产泡沫会导致危机。上世纪80年代末90年代初,日本的房地产泡沫,让日本经济失去了“二十年”。90年代中期,泰国因为巨大的房地产空置率,导致58家银行在一天内破产,引发亚洲金融危机。迪拜的房地产泡沫几乎让国家破产两次。美国次级抵押贷款引发了百年不遇的全球危机,全世界至今尚未走出阴影。这些危机警示我们,不论大国小国,发达国家,发展中国家,富国穷国,无论东方西方,体制如何不同,发展阶段如何不同,都发生过房地产泡沫危机。我们切不可存在侥幸心理。

  第三个规律,房地产应该是居住为主的市场。可是现在,通胀保值买房,资金增值买房,中国房地产市场越来越变成投资性市场。由此产生的最大问题是,改变了房屋的居住属性,扭曲了房地产市场的价格秩序。而一旦房地产市场成为以投资为主体的市场,价格就不可能在合理水平上形成。特别是投资的资金主要来自银行,房地产价格就会被不断推高,投资需求的赚钱效应被不断放大,刺激投资需求的赚钱欲望又进一步扩张,投资需求增长——银行资金支持——房价不断上涨——赚钱效应明显——投资需求再增长,价格不断上涨的循环就这样产生了。

  至于房价上涨是因为存在巨大的“刚性需求”,不过是投资需求推动房价的借口而已。因为,几万元一平方米的房屋,是“刚性需求”们望尘莫及的海市蜃楼,房价涨得越快,“刚性”的“需求”实现越渺茫,正好反复变成投资需求推动价格上涨的理由,因为“刚性需求”会永远存在下去。

  为什么以往的政策调整,结果总是房地产价格越调越高?最主要的原因,就是在一个投资或者说投机性很强、完全不可能解决实际居住需求的市场上,用解决居住性需求的思路,去调整投机性需求推动的价格。

  如果上述循环可以永远转下去,则“刚性需求”的故事可以永远讲下去。但是经济规律反复证明,房地产市场没有神话。笔者认为,去年大力度的刺激政策推动经济恢复增长,银行信贷非常规发放,使房地产价格大幅上涨,应该是非常态,切不可变成常态。否则,两三年后房地产市场和银行都将暴发巨大的风险甚至危机。

  笔者认为,跳出围绕投资性房地产市场上的价格调控,让房地产回归居住性为主的基本属性,是避免房地产泡沫危机,也是房地产正常发展的思路。政府现在推动各层次的保障性住房建设,可能就是引导这种改变的有效战略。致力于居者有其屋的房地产市场,“刚性需求”得到缓解,对房地产炒作推动房地产价格不断上涨的基础,等于釜底抽薪。同时保障性住房建设同样带动钢铁、水泥等建筑产业延续增长态势,稳定经济增长,也能避免“房地产市场调整带来经济重新大幅下滑”的担心。何况,人们居住在与收入水平想匹配的住所中,就会正常合理地安排支出,保持消费增长,这将保证生活的质量,提高幸福指数。

  因此,政府与社会资本结合建设保障性住房是非常重要的。美国出现过两次较大的房地产危机,一次发生在上世纪80年代,一次是近期的次贷危机。第一次,白宫希望通过建立“两房”这样的政府机构,以政府为主解决低收入群体的住房问题,最后以失败告终。次级抵押贷款是希望通过市场化的方式解决低收入群体的住房问题,不但失败还引发全球危机。所以,政府政策与民间资本的结合,或许才是解决之道。要引导银行资金,引导民间资本,也引导发展商参与保障性住房的建设。政府制定和完善相关的法律法规以及相应制度,对保障性住房建设和发展是最重要的保证。对此,新加坡政府的住房政策和措施,对我国应有借鉴意义。

  另一部分以投资为主的房地产市场,则不必调控价格,但要控制银行信贷。只要以自有资金投资为主,投资性房地产市场的价格再高,也不会影响银行的安全,也不会影响社会经济的安全。比如曾是上海最贵楼盘的“汤臣一品”,开发商主要以自有资金开发,业主以真金白银购买,并不影响居住性需求市场的价格,也不会带来经济的系统性危机和社会稳定的风险。

  正如温总理在会见“中国发展高层论坛”的外方代表时强调的那样,今年需要格外“冷静与清醒”。房地产市场今年格外需要“冷静与清醒”。

 

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